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靠著貼近市場的靈活操作策略，從南到北一路擴張的台股營建市值王興富發，去年營收衝上524.98億元，成立20年來，公司市值已經翻了300倍，不但擠進台灣企業百強第85名，也是榜中唯一的建商，一手創立興富發的集團總裁鄭欽天，在農曆年前接受本刊專訪時發下豪語，許願10年內興富發要賺1千億元，同時晉升為亞洲10大開發商。「記得2000年4月1日，我擔任興富發的董事長，過程中股價曾一度只有1.5塊，一路走到今天屆滿20年（編按：興富發1999年上市），所有的努力，讓今天營收走到一個很圓滿的階段，感謝所有人一路的支持。」手腕靈活 強勢膽大敢衝元月17日晚間6點，興富發集團在大直典華席開200桌舉辦尾牙，2018年是興富發豐收年，再度蟬聯上市建商營收王、獵地王寶座，集團總裁鄭欽天滿是自豪與與喜悅，「一年的好成績不代表什麼，但我們已經連續5、6年維持高營收，未來我們將繼續賺更多利潤跟股東、同仁分享。」今年56歲、身為興富發創辦人的鄭欽天，從房屋仲介起家，在地產業界打滾近40年，從南到北蓋出3萬5千戶房子，事業版圖橫跨建設、百貨及飯店。農曆年前他在台北大直總部接受本刊專訪，人還沒走進辦公室，遠遠就聽到他洪亮的聲音，如同他帶領的興富發集團一樣充滿生命力。拿下台股營建市值王的興富發，去年市值衝上524.98億元，比起前年增加了6.38％，跟1999年興富發股票上市時相比，集團市值更翻漲300倍，也是本刊調查的百強企業唯一上榜建商，最新出爐的2018年集團營收更高達442.04億元，比2017年186.7億元的營收硬是成長了1.37倍，刷新營建股有史以來最高紀錄，前3季每股獲利達到4.37元。這4年台灣房市低檔盤整，建商同業們苦撐待變，興富發卻能繳出亮眼的成績單，主要歸功鄭欽天強勢的領導風格，及靈活商業操作手腕。在旁人眼中，鄭欽天能逆勢大賺的原因，就是他膽大、敢衝，行事作風快狠準，「只要經營的區域夠多，就可以克服景氣。」對於同業評論，鄭欽天用2句話點出興富發異軍突起的關鍵。分區降險 懂消費者需求因為房地產是非常在地化的產業，從取得土地、工程發包，到建照及執照的申請，每個縣市的眉角都不同，大多數建商都只專攻自己熟悉領域。但鄭欽天早從十幾年前就決定擴大戰場，將興富發的推案遍及全台，這也是他能從一個高雄小建商快速竄起，現在又能穩坐建商龍頭寶座的主因。「在台灣，很難靠單一區域、一個建案就產生很大的獲利。」他認為讓建案全台遍地開花，是分散風險及累積獲利的基本，「做房地產，不是只牽就一個地區，而一個企業要成長，經營的脈絡跟區域都要擴大。」鄭欽天說。除了擴大建案基礎之外，鄭欽天更隨時掌握消費者需求。他舉例，目前市場主力為自住型產品，「我們會評估平均每對夫妻的收入，在扣除育兒、生活支出後，他們能夠負擔的總價再來規劃產品。」本刊好奇問他：「也就是說，現在市場上流行豪宅，興富發就蓋豪宅，流行小宅就蓋小宅嗎？」鄭欽天一聽，馬上笑回：「對！就是這樣，什麼時機就做什麼產品。」土地滿手 看好今年房市但不只如此，根據業內人士觀察，興富發從購地、開發，到完成結案收錢，頂多只花3年的時間，周轉率相當快，「加上鄭欽天出清餘屋時毫不戀棧，不像很多建商因為捨不得而惜售。」同業佩服地說。其實，興富發不只是2018年的上市建商營收王，更是購地大戶，去年集團全台獵地金額超過200億元。土地滿手的鄭欽天，今年規劃的總推案量更高達500億元，比去年的300億元大增65％，推案火力集中在中南部，包括台中、台南及高雄都有上百億元、甚至200億元建案推出。目前興富發全台有多達36個建案銷售中心，隨時掌握營運狀況的鄭欽天，每天都看銷售報表，身處市場第一線的他，對本刊直言，大選過後的今年上半年到2020年下半年，將會是一波房屋銷售點。「報表看得很清楚，像最近高雄去化就滿快，其實高雄條件一直都很好，只是很久沒人去點那把火，而且過去10年中南部市中心都在蓋豪宅，首購族的需求沒有被滿足。」鄭欽天說。展望今年房市，鄭欽天不諱言地說：「要像過去一樣，買了樓想馬上賣的賺錢機會，可能很困難了。」但他認為今年是一個很好的買房機會，他向本刊解釋：「經過6、7年房市修正，缺錢地主的土地該賣都賣完了，剩下的你要他便宜賣也不可能，再看最近高雄市政府拍賣土地，價格都創新高，我認為這可能是一個翻轉點，地價打在Ｌ底，要破底很困難。」鄭欽天接著說，房子的成本（地價及造價）都在漲，越來越高的稅率，讓開發商不願意再蓋房子，房價也修正一波，「今年當然是買房子最好的時機點。」布局商辦 新重劃區推案除了住宅外，興富發看好台商回流帶動的辦公需求，也積極布局商辦，鄭欽天透露未來5年資產發展計畫，日後在新重劃區推出的開發案，將住宅結合辦公、社區百貨及飯店，興富發將扮演開發商與營運角色。「這開發案有4棟住宅、中間辦公大樓、旁邊一棟凱悅飯店，飯店可提供豪宅住戶更多服務，辦公大樓又為飯店帶來穩定人流，假設這區住宅行情每坪50萬元，飯店可幫它增值到70萬元，飯店成本就被吸收掉，但如果對面再有塊土地開社區百貨更好。」指著桌上高雄美術館旁開發案的模型，鄭欽天介紹得起勁。這樣的資產計畫，第一個案子將在高雄實現，另外興富發在金山有2塊共4千多坪土地，其一將開設凱悅溫泉飯店，其二則興建老人安養住宅，機能性的搭配不只可長期保留資產，更有利於房屋銷售。多角布局 衝刺亞洲版圖大專念土木工程的鄭欽天，畢業就從高雄北上擔任房屋仲介，接著回高雄創立代銷公司，很快就躍升為高雄第一大代銷，業界傳聞當時高雄一條路上所有建案都是鄭欽天代銷，他的邏輯是消費者從第一案走到第10案總會買一間，反正都是他的。1989年後，鄭欽天從代銷轉做營造，接著揮軍北上，1999年以宏巨建設名義掛牌上市，興富發集團也逐漸壯大。鄭欽天話匣子一開，就跟本刊聊了2個小時，從產業變化、軌道計畫、金融市場，再到政治局勢與國際趨勢無所不談。本刊問他年輕時，可曾想過未來事業會如此成功？他豪不猶豫就說：「一開始就想做到這種規模！」迎接下一個10年榮景，興富發朝多角化布局，鄭欽天發豪語，說自己要像年輕時一樣，為自己許個願，「未來10年，期許台灣社會能更加開放，整體經濟向上發展，興富發要賺進1千億元，同時晉升亞洲10大開發商！」更多鏡週刊報導【百強企業興富發】市值翻300倍 逆勢大賺原因曝光【百強企業興富發】今年是最好買房時機？ 總裁算給你看【百強企業興富發】從蓋房子到開百貨、飯店 鄭欽天發豪語再賺千億